梁紹鴻剖白大鴻輝從1,000萬到 300億之路

andrew10

「舖王」與「炒家」，很多人認為如影隨形，兩者之間畫上等號。但靠投資舖位起家的大鴻輝集團創辦人兼主席梁紹鴻表示舖其實很難炒，自己成功正是在於不炒，長線持有做包租公，才能令集團資本高速增值，現時投資項目可以魚翁撒網地遍及舖位、酒店、服務式住宅、迷你倉、工廠大廈、寫字樓、停車場、住宅等逾1,200項，更晉身發展商行列。

但向來視舖位為珍品的他，卻表示今年會減持，因為相信股票跑得快過磚頭的時間經已來臨。

當《福布斯》上月公布香港富豪榜時，梁紹鴻可謂「平地一聲雷」，首次入榜即以20億美元（約156億港元）的身家排行第25位，不但在新上榜名字中位列前茅，更比一些廣為人識的老牌發展商資產更豐厚。對此，他輕描淡寫地表示，《福布斯》的估值作風一向保守，其實大鴻輝的資產市值應該是300億。

「很多人以為我靠炒賣致富，反而早年我在股市及外匯炒賣時，就曾撞過大板，跌得很傷。98年我拿著一千多萬再來過，又碰上亞洲金融風暴，資產價格急跌，與其他人夾份買了十個舖，有八個要踢契損手離場，餘下兩個幸好有其他人夾份才撐得住。但我之後一直只買不賣，就是靠長線持有，公司資產才能用14年時間增值至300億。我承認這14年很幸運，碰到一個時機很多人要放貨，若給我另一個14年，很難再造到這個成績。」

大鴻輝98年開始以投資舖位為主，多年來買下超過200個舖，現在投資項目更趨多元化，有酒店、服務式住宅、迷你倉、工廠大廈、寫字樓、停車場、住宅等，持有項目逾1,200個，都是與物業有關，並以收租為主，土地儲備足夠未來五至十年的發展。「我愛做包租公，靠租務起家，因為我的貨是低位買，市場上上落落對我來說都沒風險。相反，若做一個市場逐浪者，高賣了又要高追，愈買愈貴，就有風險。其實舖是很難炒的，當年與拍檔在羅素街有個舖，升至兩億，對方老說要賣了它，結果現在值十幾億！舖是罕有珍品，賣走了是買不回的。」

留心物業轉型增值潛力

在金融風暴、SARS及海嘯期間，梁紹鴻憑「人棄我取」的策略於低位買下很多物業資產，但今所有貨都給人搶貴了，他也承認很難再找到可以大幅升值的物業，但要令公司資產增值，還是有方法。

「能否令現時呎租100元的變成150元、甚至200元，就要看你是否有慧眼看到物業的增值潛力，這成為贏輸的關鍵。市場很多貨的價錢已難再升，即使很靚的舖位，只能收一厘幾，再叻讓你可以加租，也不過收兩厘幾，在我眼中這是不合格的投資。若然現在收開2厘，將來能收6、7厘，無論是什麼物業，都是合格的投資，因為租金回報率高了，無形中物業的價值也上升。我們正找尋這些項目，既然舖位找不到了，就把範圍擴大，無論工廈、寫字樓、停車場、酒店、服務式住宅統統都考慮。」

如何令物業升值，很多人只想到包裝，他指需要更實在的轉型。「如一幢工廈，向來做物流，收開六、七元一呎，若能轉型為數據中心，至少十幾元一呎，回報就能倍升，所以考慮收購物業時要看其配套，是否有條件轉型至高增值類型。舖位投資道理相同，買一個舖要考慮能否收更高的租金，改為租給更有付租能力的行業。」